租房和贷款利息「贷款平均收益率计算公式」

各位网友可能听说过买房贷款，其实租房也可以贷款。我们今天就来用实际案例说明。

买房贷款就是抵押贷款，买房人交了首付，把房子抵押给银行，然后每月连本带息归还，如果违约那么房子就被拍卖了。

而租房贷款其实就是过户押，要比抵押安全很多。因为抵押需要法院审判执行，而过户不需要法院的审理执行周期。

以我们成交的案例来说明

一套通州区亦庄火车站地铁口的万科城市loft精装公寓，以48万成交的二十年使用权，物业费取暖费由所有权人承担，使用权只承担水电宽带费用。

其中，所有权人收到48万，而使用权的48万对于实际使用权人仅仅首付18万，贷款30万。贷款30万共十年还清，每年支付5万（每月还款4167元）。其中贷款人跟所有权人签署二十年租赁合同，并且在住建委做二十年备案登记有了国家背书。

我们来核算贷款人跟实际使用权人的收益。

先来看看万科城市之光目前的租金，9月16日，同户型租约一年，押一付一每月4200元，相当年租金共50400元，如果年付每月4000元每年48000元。本合同选择的押一付一每月4200元。

最新成交租赁合同

贷款人提供30万贷款，每年收入五万，一共收十年，前面六年回本30万，后面四年收益一共20万。记住本金提前回来，并且有18万的首付款作为押金，这就是最大的安全性。这个时候，实际居住人根本不会违约，顶多是转租。

对于实际居住人，首付18万，每月支付4167元月供，连续还十年。如果自住的话，相当支付押金18万然后月付4167元连续还十年，从第十一年开始免费住十年。

更重要的是，租金每年是上涨的，这个上涨的租金收益是属于实际使用权人的。

以现在租金每年5万计算，每年租金上涨5%的话，那么实际使用权人做二房东转租的二十年的租金总和就是5万*（1.05^20-1）/0.05=165万，减去首付18万，再减去贷款加上利息50万，一共盈利102万，记住这个收益是用了杠杆，首付仅仅18万获得收益。

综合来看，三方各取所需。我们来分析一下：

1.所有权人立刻拿到48万一次性租金，可以立刻解决自己着急用钱的需求。

2.实际使用权人（或者二房东）如果不贷款每月仅仅2000元租金住上每月4200元租金的房子，而且每年租金不上涨，如果租金上涨收益全部是自己的。

3.贷款人仅仅出资30万，前六年回本，后面四年净得20万。

我们看到，任何交易都是各取所需，那么你觉得谁是最大的收益者呐，欢迎加入我们的讨论发表自己的观点。