阐述众筹融资的商业模式「众筹有哪几种模式」

地产众筹模式进入中国后迅速升温，但总体而言我国地产众筹目前仍处于起步阶段。受政策、经济等环境的影响，国内外地产众筹的具体运作方式不尽相同。再次我选取国外几个最具代表性的公司和众筹案例向大家详细解析国内外房地产众筹的主要玩法。

Fundrise——开创地产众筹模式

Fundrise是一家总部位于美国华盛顿的新型社区房地产公司，2012年率先将众筹的概念植入房地产中，开创了房地产众筹模式。

一、率先将众筹运用于房地产

Fundrise致力于将闲散社会资金整合进入社区地产投资，让社区居民以持股的方式参与社区建设。

Fundrise提供用户住宅地产、商业地产及旅游地产等各种类型的不动产项目，投资门槛只有100美元，一经上线便获得了火爆的反响。迄今为止，Fundrise已经成功通过互联网众筹在全美24个城市开发了包括住宅、商铺、酒店、混合业态等地产项目。

就如同当前中国的房地产开发商一样，公司的创始人本·米勒(Ben Miller)和丹·米勒(Dan Miller)兄弟俩曾试图寻找投资者帮助他们参与城市新兴地区的房地产开发。他们求助于传统投资者和银行，但这些机构均无法对这种对尚未存在的拟投资项目作出常规的评判，都表示没什么兴趣。

传统金融机构依然遵循传统房地产投资的行为启发了米勒兄弟，他们决定尝试直接从普通大众中筹资投资房地产。从2010年到2012年这大约两年的时间里，米勒兄弟开始探索利用众筹这种商业模式进行房地产投资。

行动之前，米勒兄弟必须明确他们这种商业行为的合法性。作为一件全新的事物，没有先例可循，最终他们在证券交易委员会规则中找到了一个几乎没怎么被用过的豁免令“规则A”——允许未经授权的投资者向他们的第一个众筹项目进行投资。一旦有了法律准许依据，他们关注的焦点便转移到是否有足够多的人对这件事足够感兴趣。

他们的第一个项目是建设运营亚洲商品零售市场和饭店的建筑，这个项目用了三个月时间筹集了32.5万美元。作为创新房地产投资模式，刚开始米勒兄弟需要不停地向人们宣传这个概念，因此第一个项目耗时三月之久才成功。

他们首先以公司名字买下了这个店面，通过社区调研，发现社区居民缺少一家高端食品商店，便将店面出租给了一家时尚公司和一家亚洲食品公司，打造出一家时尚食品商店，并将店面30%的股份出售给了参与众筹的社区投资者。投资人们将会得到他们所投资商铺的部分所有权，可得到承租人一定比例的收入和一定比例的房租收入。在这个项目中，所有投资人将得到年租收入 15 万美元的一定比例分红，还将同时得到承租人利润的 30% 分红。

第二个项目进展加快了许多，米勒兄弟只用了一周时间就从14位投资者那里筹集了25万资金。

Fundrise对外发行的众筹股有两种，一种为A档，投资者可享有管理权，是对项目的发展方向拥有决定权和投票权的股东；另一种即B档，投资者是享有投资收益但不具有投票权的普通股东。如果一个项目在规定时间内未能达到投资标准，筹到的款项将如数退还给投资者。

Fundrise允许任何人投资地产项目，最低只需要100美元，就可以购买一股，成为投资项目的股东，参与项目回报。据了解，Fundrise投资的地产项目年化收益率在6%-10%之间，远高于银行存款利率，其风险也低于金融理财产品。

二、Fundrise成功之道

第一，Fundrise专注于地产众筹，大多数项目为社区商业地产。首先是满足了项目所在社区的居民需要；同时，为社区居民提供了一个便捷的投资渠道——通过众筹投资的方式，参与到社区建设之中，并获得相应的股权。

在目前国内房地产投资热潮减退的情况下，我们未来做地产众筹项目，当然也包括其他传统房地产开发，仍然要以客户需求为导向，严格遵循市场供需关系。目前国内很多城市，尤其是三四线城市，市场出现严重供过于求的情况，就很容易说明这一点。

第二，通过Fundrise平台，不仅是解决了地产项目融资难的问题，更在于降低了整个项目开发成本。Fundrise的运作模式是先以公司的名义买入一个社区物业，再将该物业的部分股权出售给社区居民，手续十分简单，运作过程透明度高。这样就绕过了复杂繁琐的地产中介平台和银行贷款程序，去掉了中间产生的佣金、贷款利率和其他不可见的融资费用。

第三，项目发起目的是为了解决社区居民明确的商业需求。Fundrise直接购入地块或物业，由社区居民直接投资参与项目的开发，解决了项目的销售、物业等环节的工作。不仅取消掉了这些中间环节的费用，也极大的降低了项目的市场风险。

第四，项目赋予参与项目投资的社区居民一定的股份和分红。在满足居民实际需求的同时，实现了社区居民的理财投资收益，并且这种收益要高于很多常规理财产品，且风险性很低。

作为资金密集型行业，该模式打破了房地产项目融资难、成本高的传统。同时将房地产项目的参与权、收益权直接分配给社区居民，让居民参与社区、城市建设，获得项目盈利和升值分红。