买房子贷款时 银行推荐等额本息 是不是为了多赚利息「银行贷款都是等额本息吗」

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很多人对贷款利息有厌恶感，认为还的利息越多，自己就吃了越大的亏，而等额本息比等额本金需要偿还的利息更多，因此有人会以为等额本金更划算。

但实际上呢，无论等额本息还是等额本金，你的贷款利率都是提前确定的，对于银行来说差别并不大，没有通过让你选等额本息的方式多赚你钱的情况。

从房贷支付的总利息角度来看，等额本金支付的利息比等额本息的利息要少很多。

我们以100万房贷，5.39%房贷利率、贷款30年进行测算：等额本金需要支付81万利息，等额本息只需要支付102万利息。

同样是100万的房贷金额，等额本金比等额本息少支付21万利息。

为什么等额本金比等额本息的利息少那么多了？

仔细一想你就知道，你最初还款的金额多呀！

你还给银行的钱多，占用银行的资金就会减少，支付的利息少是应该的。

就像你借给朋友1万块钱，第一天还你9999元，一年后还你1元，与第一天还你1元，一年后还你9999元的利息不同是一样的。

所以银行并没有坑你。

现在房贷的利率大约是5.4%，说实话这个利率非常低，你几乎找不到更便宜的借款途径了。

并且国内一直保持了温和的通胀环境，你的负债会被通胀逐渐冲淡，所以我一直认为房贷应该选择最长期限，最大金额，等额本息的方式。

之所以等额本息的利息总额要比等额本金的利息，主要是因为等额本金前期还款多。

等额本金的月供是不稳定的，每月偿还金额会逐月递减。但是这个递减幅度非常小，只有十几块钱左右的波动。

我们以100万房贷，5.39%房贷利率、贷款30年进行测算：等额本息月供是5609元，等额本月供是以7269元开始递减，比等额本息月供上涨了30%，并且短期内无法缓解，一直到134个月后，也就是11年后才能递减到等额本息的水平。

两种贷款方式相比，等额本息杠杆能力强，能用少量月供贷到更多的资金。

我们以100万房贷，5.39%房贷利率、贷款30年进行测算：同样7200左右的月供，等额本息可以贷款130万，等额本金只能贷款100万，贷款总金额上涨了30%。

之所以等额本息的利息总额要比等额本金的利息，主要是因为等额本金前期还款多。

从提前还款角度，等额本金偿还的利息和本金更少。

因为在前几年偿还贷款时候，等额本金每月月供偿还本金的部分比等额本息占比大，要知道当购房者提前还款的时候，只要支付没有偿还的本金就可以，后面由于没有借钱，利息不用计算。等额本息前期偿还的钱大部分用于偿还利息，最后剩余本金肯定比等额本金多。

我打个比方便于大家更好理解：

等额本金：购房者贷款100万，前期偿还是二十万月供，其中8万用于偿还本金，12万用于偿还利息，提前还款购房者需要偿还92万本金就，最终购房者支付给银行112万

等额本息：购房者贷款100万，前期偿还是二十万月供，其中4万用于偿还本金，16万用于偿还利息，提前还款购房者需要偿还96万本金，最终购房者支付给银行116万

通过上面例子，我们可以清楚看出等额本金最终偿还额比等额本息少。

等额本金：此种还款方式无论是长期贷款还是提前还款都会节省大量利息、本金，唯一的缺点就是月供压力巨大，前期月供高出等额本息月供30%，十一年以后才能降到等额本息的月供水平。

这种还款方式比较适合能承受较高月供压力、并且准备提前还款的购房者。

等额本息：等额本息虽然利息较多、偿还金额较多。但是有一个最大优点，就是用少量月供撬动大量贷款，同样的月供贷款额度比等额本金高出30%。

适合那些前期收入不高，无力承受高月供压力的年轻购房者。

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作者：豪哥，陪着你从月光到学会理财，从草根成长为有钱人。