西安房贷转公积金「公积金商转公」

今日下午，西安住房公积金管理中心发布，贷款利率下调。调整后，首套个人住房公积金贷款利率下调0.15个百分点，首套房公积金贷款利率最低降至2.6%。

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85万房贷，30年利息减少2.5万

国庆前夕，央行宣布：自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变。

随后，全国多个城市纷纷跟进执行。

再来看西安。

10月11日，西安住房公积金管理中心发布《关于下调首套个人住房公积金贷款利率的通知》称，根据2022年9月30日中国人民银行《关于下调首套个人住房公积金贷款利率的通知》（银发〔2022〕226号）要求，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。

第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别为3.025%和3.575%。

2022年10月1日前已经发放的个人住房公积金贷款，贷款期限在1年以上的，自2023年1月1日起执行新的利率标准。

2022年10月1日前已经受理但未发放的首套个人住房公积金贷款，发放时执行新的利率标准。

西安住房公积金管理中心

个人住房公积金贷款利率调整表

单位：年利率%

如果是在今年10月1日前申请的公积金贷款，则是从明年1月1日起调至新利率。

就是说，现在用公积金贷款买首套房，若贷款85万元，等额本息30年，调整前月供是3699.25元，调整后月供是3629.64元，每月少还约69.61元，30年共计少还25061.16元。

此次下调公积金贷款利率，是西安继松绑限售、限购、出租换房票等政策后，楼市再次迎来提振的契机。

近几个月，全国楼市低温运行，西安新房市场供应量、成交量趋冷。6月供应9118套，7月降至7145套，8月仅4199套。9月意向登记6420套房源。与此同时，8月、9月，西安平销的楼盘比例超过七成，曾一房难求的“摇号”局面渐行渐远。

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陕西有453.56万人，缴纳公积金

住房公积金贷款利率下调，对买房者是一大利好。毕竟利息降了可以减轻买房的贷款成本，但对于房地产市场的影响有多大呢？

从个人住房贷款结构看，公积金贷款利率的下调影响相对有限。这是因为，大众买房仍以银行商业贷款为主。据央行公布《2022年二季度金融机构贷款投向统计报告》显示，截至2022年二季度末，我国金融机构对个人住房贷款的贷款余额38.86万亿元，同比增长6.2%，增速比上年末低了5.1个百分点。

而公积金贷款余额是多少呢？据《全国住房公积金2021年年度报告》显示，截至2021年末，个人住房公积金贷款余额68931.12亿元。也就是说，公积金贷款规模与银行商贷规模相比，只有不足18%。

而且，公积金使用存在前置条件，家庭买房申请的公积金贷款额度亦相对有限。

这个前置条件是：申请公积金贷款的前提是缴纳住房公积金。但现实却是，我国有很多就业者并未缴纳住房公积金。以陕西来看，截至2021年末，全省城镇企业职工养老保险参保人数为1029.18 万人。与此同时，全省实缴住房公积金职工453.56万人。

有资格申请公积金的人呢？过去各地对公积金使用、额度审批等有严格要求。近两年随着政策调整放宽，公积金惠及更多群众，但其额度不及商业贷款灵活。

在陕西，2021年发放个人公积金住房贷款8.41万笔，386.19亿元。这样算下来，发放的每笔公积金贷款大约是45.92万元。

另一面，今年全国多个城市已对住房公积金贷款额度进行了调整。如上海家庭公积金贷款额度上调至140万元，西安双缴存职工贷款最高额度不超过85万元。但面对巨大买房资金需求，公积金贷款额度或许无法完全覆盖。

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西安呼唤“商转公”

住房贷款已进入低利率时代，但无论商贷还是公积金，现阶段主要都面向首套房。

为了进一步提振消费信心和购房需求，今年已有近20个城市推行“商转公”政策。尤其9月以来，云南普洱、河南洛阳、广西防城港、陕西汉中等市密集发布“商转公”新政。

所谓“商转公”，即商业性个人住房贷款转公积金贷款，因为商贷与公积金贷款的利率差异较大，二者之间的转换无疑可以降低购房者的还款压力，进而激活这部分购买力。

2017年，西安和汉中几乎同时停止“商转公”办理。

此次汉中重启“商转公”后，不少西安的小伙伴投去了羡慕的目光。

但也有观点认为，西安重启“商转公”倒不如降低存量房贷利率。这是因为，能够重启“商转公”固然很好，但能给前几年高利率存量房贷打折，这样才能更大程度地惠民。

当然，房贷利率变化影响主要集中在金融杠杆层面。房地产景气度更多还取决于供需变化、房价水平甚至购买力预期。因此，提振楼市并非朝夕，也难于一蹴而就。

作者：时生