深圳置换房子怎么最合适「深圳翻身城市更新」

以下内容选自“深房大表哥”公众号，客观立场、论点全面、方法实用、目标明确、只聊深圳！近期问答集锦

【粉丝提问】你好，我现在在西乡香缤山有套90的欠款120左右，手上只有二十多子弹，老大三年级老二小班，想要个宝中的学位房但又不知道怎么操作？

回答：

目前这套香缤山90平大概市场价7001.卖掉西乡香缤山还掉欠款后还有600在手，无论是5成还是7成，入手宝中学位房问题不大，具体看楼盘品质。常规操作。

2.不卖西乡香缤山这套香缤山由于欠款不多，其实还有700*0.7-120=370的空间可以通过加按截流再次贷出来。270以内可以买一个非常小的一房，甚至更少，越少越好，只买学位，留100万以上。这样，新增370贷款，新增月供2.5w，年月供30，无风险无忧3年防火墙。如果没有较好的正向现金流，这样做需量力而行。

【会员提问 】我手里现有100万，惠州十里银滩有一套70多平的小两房，有按揭贷款。深圳无房，现想在深圳南山买一套小两房，该如何操作？本人事业单位教师编制，月家庭收入3万，稳定。

回复：

1.惠州十里银滩的房子，需要出掉！

2.子弹凑齐到200左右，正常有贷款记录5成，这样标的就会被限制在400以内，南山小两房是基本没有的。

3.你的收入条件稳定，可以通过垫资全款购房，5改3，这样可以选择500标的南山小两房，浮动50，淘一淘还是有的。

4.负债300万，月供2万，首付150左右，留30-50在手，供楼上勉强能够。

【会员咨询】老师，你好，我每天都在关注房价数据，我这个城市已经显示连续6个月下跌了，但我去看房，却发现房价都是涨的，这是为什么？

回复：

这个现象再正常不过了，很多人研究分析了好几年的数据，都无法校准市场真实情况。因为市场上的房价数据很多都是假的，包括官方。

大家都按照自己的意图去做数据，官方为了任务，房企为了销售，你看哪个中介的朋友圈里的房价跌过？

就比如你出门买了一斤橘子，明码标价5元一斤，但最后因为讨价还价，最后的交易价格并非是原价。

但是城管看见了，看到你在老王家买了一斤橘子，于是就记录了下来：老王今天卖了一斤橘子，赚了5元钱，收保护费2元…

我国房地产的一大特色就是信息不对称，这个当然也和监管力度有关。

一手房还能监控得到，二手房自由化市场是无从考究的。新加坡可以监管定位到每一套房源，能高效反映出市场的真实情况。我国目前还很难做到。

所以，中国房价的数据越宏观越精准，越微观越失真。在这种情况下，我们就必须学会用其他因素去反推市场的“势”。

【咨询】你好，目前想置换一套不错的二手房，未来5年内升值潜力比较大，现在指导价出台看不到成交价，请问该怎么选会比较好呢？

回复：

深圳买房人的置换标准目前已经到达800-1000万，也就是说，想要买到不错的二手房，流通率更高的二手房，总价就大概在800-1000万左右。

因为总价较低的楼盘，硬性条件存在一定的问题，而整体基础配套实施较好的楼盘或者带有比较优质学区房的楼盘，就算价格相对较高，但是仍然有买家愿意买入。

目前，随着深圳十四五规划的提出，深圳好房子的范围基本被确定下来，基本可以分为三个梯队，即领涨地段，普涨地段和补涨地段。

买房人可以抓住时机进行置换，但是需要有较好的市场敏感度和较为全面的房源。如果真的准备购买二手房，建议购买总价在1000万左右，整体比较好的楼盘。

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