永威金桥西棠项目「关于调整部分区域风险等级的通告」

永威金桥西棠项目，截止到今天，还是没有复工……

3月22日，西棠业主与永威置业沟通会上，永威代表称：目前资金监管账户余额约1.3-1.4亿，足够项目全面复工。

高新区管委会国土规划住建局给业主的回复称：资金监管账户中资金均按照《郑州市商品房预售款监管办法》（注：2009版本）进行审批使用，无异常支出，账户余额可以保障工程复工。

资金账户月足够保障工程复工，与资金账户余额足够保障工程竣工可是还有一大段距离呢！

业主发现，明明永威西棠之前的海报中，西棠的销售金额为42.7亿元！为什么销售金额42.7亿元，监管账户资金却只剩下了1.3-1.4亿元呢？这当中到底有没有违规使用的情况呢？

我们看一下旧版的，也就是2009年出台的《郑州市商品房预售款监管办法》，对于预售款的使用是如何规定的。

第四章 商品房预售款使用管理

第十五条 预售人收取的商品房预售款，只能用于购买该项目建设必需的建筑材料、设备和支付该项目建设的施工进度款及法定税费。在项目竣工前，除第十六条规定的情况外不得挪作他用。

第十六条 商品房预售款在保证整个项目建设竣工的资金条件下，可按下列规定使用：

（一）可以允许以其超出部分用于还贷；

（二）按照相关规定，销售进度达到开发贷款银行约定的销售比例后，可允许预售人以超出部分用于还贷；

（三）可允许以其超出部分用于调用。

注意第十六条的规定，在保证项目建设竣工的资金条件下，监管资金可以超出建设用途使用，比如：偿还贷款，其他用途等。那么如何认定剩余预售款可以保证项目建设竣工呢？规定没说，实践中大概率会让开发商出具相应说明来认定。这也是为啥销售金额被大量提取的原因所在。

那么新的《郑州市商品房预售款监管实施细则》（2021年11月22日）对此又是如何规定的呢？有没有堵住这个漏洞呢？

预售款的使用监理单位、施工单位对项目工程进度及项目剩余工程所需资金的说明；已完成计划用款情况；监管账户和按揭贷款专用存款账户余额情况。监管部门按照监管账户和按揭贷款专用存款账户资金占网签金额比例提出核实意见，监管银行和按揭贷款银行依据监管部门核实意见拨付。监管账户资金超出达到监管项目竣工备案条件所需资金，经监管银行审核，监管部门同意后，预售人可调用，但应优先用于预售项目建设。即〔调用金额=监管账户余额-剩余工程量所需资金-不可预见费〕。

一个重大变化就在于，对于调用金额明确予以了限制，不再笼统的规定“在保证项目建设竣工的资金条件下”，而是变更为“剩余工程所需资金 不可预见费”不得调出，并让监理单位、施工单位盖章说明。如此一来，诸如永威西棠当前所存在的“账户余额不足以保障工程竣工”的问题将得到彻底解决！

当然，对于购房客户特别是全款购房客户，尚未网签的，资金根本没有进入监管账户，请立即向住建部门反映，有住建部门要求开发商立即将资金转入，并进行处罚、惩戒、追究责任！