什么是商品房预售制度「房屋预售制度谁提出的」

老吴说国企改革谈几点关于老吴发布的观点和想法

关于任泽平、马光远都指出商品房预售制度是万恶之源。这一点上我个人非常赞成这个观点，但是老吴说：但老吴不这么认为。预售制度是一种国际惯例，是一种资金筹措与风险分担机制。个人感觉就是一旦某种事务的发展出现问题或者无法自圆其说的时候就会套用国际惯例这个说辞来推脱，所以国际惯例个人认为就是一种不负责没有底线的流氓行为。

预售机制是一种资金筹措和风险分担机制倒不如说是从购房者手中拿钱和风险购房者承担的资本运作方式，在房地产发展的过程中出现了很多模式比如认购在没有取得预售许可证的情况下先从购房者手中拿钱来开发后来政府严格管控必须取得预售许可证才可以进行房屋预售。预售也是相当于一个产品没有验收合格出厂（半成品都算不上）就开始要求购房者先把钱支付了，至于产品能否顺利合格验收出厂，取决开发商是否合理利用这笔提前支付的资金，如果没有合理利用导致房子烂尾，那么购房者将面临银行按揭贷款的还款和无法收到购买的房子，购房者购房大部分的情况是小部分存款或者一家两代人共同出资作为首付款进行购买的，一旦烂尾，就意味者失去存款还要承担银行贷款还款，不知何时交房的房子三重焦虑。

关于老吴说到：房地产是资金密集的行业，需要多方提供资金才能正常运转。如果没有预售制，我国的城市化进程要极大放缓。预售机制只是加速了城市化进程的步伐并不是没有就放缓了城市化进程。

关于老吴提到的：在很多国家，房地产投资开发被视为金融行业（另类投资），纳入监管。因此，老吴认为当前的重点不是取消预售制度，而是加强监管。借鉴国外经验，两个方面值得注意：一是预付款应该按工程进度来支付，比如项目获得证照时5%，项目正负零时10%，以此类推，20%，50%，直至完工时100%，达到一定的工程进度，购房者才可以向银行申请按揭。二是预付款由第三方托管和审批，确保开发商支付的每一笔钱都用于项目建设。根据老吴此前在金融机构上班的经历，很多地方的商品房预售资金是由建委监管的，但实践中执行得怎样就不好说了。

以上两点上来看不知道老吴有没有去了解过这个监管机制和开发流程，房地产正常开发的流程是，开发商在取得土地使用权后，进行规划设计勘探出施工图纸，发包给施工单位施工在施工进度达到建设成本的25%以上时可以申请预售许可证（1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;2、持有建设工程规划许可证和施工许可证;3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。）有的地方还要加上主体建设4层以上或者是建设总投资的40%以上。

那么我们来算笔账这个建设总投资一般情况下是不包含土地价值的因为这个总投资需要监理开具证明监理开具证明的时候是不算土地价格的，因为在很多城市特别是大城市，土地的投资实际上远远超过房价的25%的，普通小县城的土地价格一般在160万/亩（2400元/平米)按容积率2.4来计算当然有的地方容积率更高，但是你的土地价格也就更高，主体结构建设成本2266元/平米（1450 300 120 120 80 150 40 6=2266元）土建1450元, 景观300元，消防120元、供电120元、自来水80、室外管网150元、电梯40元、三网建设6元。这个建设成本在全中国范围内应该来说上下浮动不会太大也许有出入大的，那大家可以自己往里面加进去来计算，因为材料基本上价格上全国统一的。

那么预售制度：相当于开发商出了土地的钱还有支付了前面建设费用的25%或者更多，然后就开始让购房者按揭贷款，其实整个楼盘投资费用60%的钱都出了，剩余的40%建设成本是通过卖房来回收成本和支付剩余的施工成本。那么前期的投资费用到底是怎么来的，按揭贷款的费用又是怎么花掉的才是整个监管过程的重中之重。否则怎么会出现停工烂尾的情况，这也是为什么我很赞成取消预售制度，有钱你就建没有钱就不要建，让房子回到商品交易的正常途径上来，一手交钱一手交货。

监管账户的资金申请流程一般情况下，施工单位提出工程款审批（什么进度款或者根据合同）监理审核出具证明（监理月报等），开发商签字确认（这个就不用说了肯定签字确认的）住建部门现场查验是否属实，银行部门来现场核对最后，然后放款。实际监管流程是没有问题的，但是实施过程肯定存在人为的干预。在解决断供问题，保证购房者能取得房子，也应该落实监管账户的资金走向是通过什么样的方式出账的又向哪里流通了。