买房一年后想提前还款「贷款买房怎么提前还款」
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- 2023-10-21 08:58:56
- 来源：搜狐
导语：
去年6月买房，当时首套房贷利率4.65% 95BP=5.6%。如今满一年，重定价日后房贷利率基点数不变（95个基点），即使在房贷利率跟随LPR下调之后，目前的贷款利率仍为5.2%，与当前最低4.25%的房贷利率相比，100万贷款月供要多花大约570元。
可能很多人已经遇到了这样的现实问题。房贷利率一路走低，提前还贷又成了热门话题，什么情况可以考虑提前还贷？
昆明房贷利率最低4.25%当前，昆明市场房贷利率最低已按LPR4.45% 零基点执行，叠加首套住房贷款利率下限调整-20BP，昆明已有多家银行一步到位，符合条件的优质客户，首套住房贷款利率最低按照4.25%执行，二套房最低按照5.05%执行。
房贷利率的变化，自今年1月20日以前5年期以上LPR保持21个月不变之后，从1月份到5月份短短不到半年时间内，昆明首套住房贷款利率最高已经下调105个基点，二套房最低已经下调大约60个基点。
△昆明楼市制图
大家可能对这几个数字不太敏感，不妨对比来看：
（1）2019年8月首次公示的1年期LPR正好是4.25%；
（2）5年期以上首套房公积金贷款是3.25%；
（3）昆明二套房贷利率已低于今年2月前首套水平。
这意味着，当前执行的最低首套房贷利率，与2019年8月份LPR改革的首期1年期贷款利率相当，只比公积金贷款利率高了100BP；二套房贷款利率已经低于今年2月份之前首套房的利率水平。
首套房贷款利率与1年期贷款利率相当、与公积金贷款利率差距进一步缩小、二套房利率比首套房还要低10个基点，这样对比下来，才知道当前的房贷利率有多香。
那对于正在还贷的群体来说，能带来多少实惠呢？
房贷能省多少钱？今年5月份，微博上#这届年轻人不想给银行打工！提前还贷正在成为潮流#成了热点话题。其中还有网友现身说法的案例：
今年4月底，一名网友发现还了两年的贷款，本金只减少了2万元；她算了一笔账，提前还款前，她的商贷利息总额为109万元；提前还款之后，贷款总额缩减至63.66万元，利息总额为12.88万元，相当于节省了近85万元的利息。她觉得自己省出来了一辆豪车。
另外一名网友表示，在2018年时商业贷款127万元买下了一套住宅，利率5.4%，等额本息30年，月供近8000元；在她每个月的月供中，还贷的本金为1800元左右，利息大约就有5000元。
相信昆明的购房者也遇到过同样的情况：如果在昆明贷款100万商贷买房，按5.3%利率等额本息还款30年，那房贷利息总计也需要99.91万，几乎是房贷本金的1倍，而二套房房贷利息还要更高。
按照当前最低利率4.25%计算，相比5.3%的房贷利率，如果贷款100万等额本息还款30年，利息总计能省下22.8万，月供减少634元，如果是等额本金的还款方式，利息总计可以省下15.8万元，首期还款就能减少875元。
虽然这只是模拟计算，实际情况还得更具个人情况而定，但还是可以看出，利率降低之后，每月房贷就能省下不少钱。
即使是已经购房在还贷的群体，在每年重定价日或贷款合同日，利率都会以最新的LPR（变） 基点（不变）的方式进行相应调整，利率都将迎来相应变化，但由于购房时所加的基点不随LPR变化，所以还是会有人站到利率高点。
可见银行的钱也没有这么好赚，即使LPR降低之后，上述网友现身说法的案例也被媒体转发，话题也开始酝酿：手上有钱要不要提前还房贷？
该不该提前还房贷？首先我们来明确一下，是什么原因在支持网友们提前还贷？
按照网友的说法，“之前的房贷利率是5.88%，最近调成了5.73%，实在太高了，现在看不到任何能打败房贷利率的投资途径。”
而这名网友说得似乎也有道理，虽然LPR的下调之后房贷利率也有一定下调，但相比目前新办贷款4.25%的超低利率，5.73%的利率确实也不低。
而且从当前市场上几种主流理财产品的收益来看：
五大国有银行5年期整存年利率为2.75%；
5月份5年期储蓄国债年利率为3.52%；
货币基金一般年化收益率在3％-5％之间。
这意味着，如果没有其他更好的理财渠道，只要房贷利率高于5%，无论是存银行、买国债基金，其收益都不能对冲房贷产生的利息，那提前还房贷，相较而言就成了比较经济的选择。
从投资收益的角度看，如果你的房贷利率很高，在5%以上，手里也有足够的现金，未来一两年钱也没有用处，那提前还贷确实也是一个比较好的选择。
如果你房贷低于5%，未来还要留着钱买房、换房，或者具备其他投资能力，那就没有必要提前还贷。
除此之外，是否提前还贷也还有其他方面的考量，具体还要看自己的房贷处于什么阶段？
20年期（基准利率4.9%）房贷还款变化图（来源网络）
如果是等额本息还款，在不超过贷款年限的1/3，也就是10年，提前还贷要更划算：
等额本息是把贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月，这样一来，每月还款中的本金比重逐月递增、利息比重在逐月递减。
如果30年的贷款期限，你已经还了将近1/3了，等于已经还了大部分的利息，在这之后提前还贷就没有什么意义了。因此，房贷初期利息还得多，提前还可以减少利息负担，相对划算一些。
如果是等额本金还款，还款时间不超过贷款年限的一半的情况下，提前还款更划算：
等额本金是将贷款的本金总额平分，然后根据所剩本金计算每期的还款利息，越到后期，所剩本金越少，所产生的利息也越少。
同样，如果贷款已经还了将近一半的时间，意味着利息也还了一大半了，所以这时候提前还款也变得没有意义了。
但话又说回来，实际情况下，对于大部分人来说，又有谁会还满30年房贷？