美国是怎样保护购房人利益并防范开发烂尾风险的「金融危机对房地产业有什么影响」

昨天入伏，天热的一逼，比天还热的，我想就是最近网上热议“集体停贷”事件。让笔者欣慰的是，此类的讨论既没有被404了之，也没有被水军左右冲刷，大量有识之士引经据典旁征博引开药方，也有不少外资机构给予各种建议，好不热闹。

笔者作为较早投身于境外房地产投资和开发的一员，在欧美发达国家曾经历过不少市场和规则的冲刷洗礼，就房地产在经济中的地位和自身发展规模来看，能跟中国比一比的也就美国了，那这就借国内目前热议的档口，来聊聊美国是怎么保护购房人利益的。

一、找到合理的对标

说到在美国买房，其实90%的购房者买的都是我们熟悉的“别墅”，包括独栋的single family house 连排的town house，这种房子多用木头建造，工期短，成本可控，老百姓住着也舒服。拿这种跟国内动辄几十层的高层住宅去比较不合适。

普通美国人买的最多的木头房子

另一种，是就是我们熟悉的多户住宅，美国人叫condo，英国人叫flat。聚焦到这个份上，是不是可以拿来跟国内的住宅比呢？我觉得还不行，你可知道美国的多层公寓大部分也是木制建筑？

美国最典型的木制多层公寓住宅

笔者觉得只有美国极少数的condo能拿来和国内到处都是的高层住宅做比较，这些condo的建筑形态各异但都是塔楼形态，结构使用钢筋混凝土，采用金属板材或者石材幕墙。这些condo分布在纽约，旧金山，洛杉矶和西雅图这样的大城市的核心区域，买家也是妥妥的非富即贵（自然少不了华人）。

中央公园周边除了上百年的豪宅外，最近十几年出来不少这种金箍棒condo

旧金山的豪华住宅群，其中有不少是知名中国企业参与投资建设

科普差不多了，下面就言归正传，看看老美怎么对待上面这种condo的购房者的。

二、美国地产销售监管

大家知道美国除了一部统一的宪法外，每个州都有各自特色的不同的法律法规，笔者虽然在东西海岸都还有所建树，但要说最让笔者苦闷的（当然让买房人放心的）要数加州的一系列地产法规，那叫一个无可奈何。

不过话说回来，谁让你放着好好的木头房子不造，一定要去挑战地狱难度的豪宅condo呢？

那我们开始

加州掌管房地产的政府部门也不少，管卖房的那个叫DRE，直接翻译就是房地产部。开发商要卖房子，要拿到一系列的公开报告（public report），公开报告的政府流程包括了初审、材料补交、指定文件收录以及终审。业内人士交流都会问：“你的项目拿粉证了么？”，这里说的粉证就是其中的一种，其他还有黄证和白证。

三种颜色的证大体上根据开发进度发放，下面简单介绍一下。

粉证（Preliminary Public Report, Pink Paper）

粉证允许住宅项目投放广告，接受买家付一点点预订金（几百美金几千美金不等）。预订金额必须由第三方托管账户保管（美国叫escrow，可以理解为支付宝这样的功能）且100%可退。开发商不必承诺任何建筑和装修内容给买家，当然也不保证买家付了钱一定能买到。

黄证（Conditional Public Report, Yellow Paper）

黄证基本上等同于国内的预售许可证，允许住宅项目与买家签订具约束力的买卖合约，合约通常要求买家支付房款的3%或以上订金，在买家确定付全款方式（现金或贷款）后签定合约。订金还是由第三方托管账户保管的。在加州，开发商最多能拿到的资金只有房款的3%，超出3%订金的部分，买家不想买了通常都能够成功要回；更可怕的是，在买卖合同签定后到交楼前的这段时间，如卖家稍稍履约不利，比如项目的装修材料涨价了要换，厨电型号停产了要换，买家都有权通过律师要求终止合约并取回全款订金（无耻啊）。这么一来多数加州开发项目都晚一点去领取黄证，防止被买家忽悠。时间点上看，加州政府通常要求预售合约应在签订后一年内完成交楼。

白证（Final Public Report, White Paper）

跟政府说明白了项目的交楼日（即Temporary Certificate of Occupancy颁发日），政府也同意了，就能拿白证，拿了白证开发商就能从托管账户提取购房款，别高兴的太早了，还是要等交楼时候才能提款哦。

政府网站可查的三色证规则

简单总结一下，就是买家签字收楼前，法律法规都不妨碍买家随便退房，开发商妥妥的弱势群体。

当然，上有政策下有对策，开发商也不是完全就坐以待毙，技巧嘛总是有的，但不在我们本文的讨论范围内了。

三、退房时贷款的归还

08年经融危机之前，美国申请按揭贷款那叫一个松，银行扫地阿姨的征信材料都可以写她是清洁部VP，结果大家都看到了，一地鸡毛。在那之后，美国银行的对贷款审批的条件收紧了很多，这也是保护所有人的利益。这里就不说贷款审核的部分了，主要说说退房时候贷款的操作。

按揭贷款买的房想退一样退

只要买卖双方协商一致，即使是贷款已经批下来了也是可以退房的。但是需要注意的是，买家与银行之间的借贷关系是独立于房屋买卖关系之外的，也就是说，买家虽然不买房了，但与银行间的债权债务关系仍然存在，这笔借款是一定要还的。

具体操作起来一般这么干：

1、购房合同被解除，开发商从买家处取得的所有购房款项均应返还买家。

2、买家申请的银行按揭贷款一并返还给买家。然后买家再按照贷款合同进行提前还款。

为防止买房人拿回退款但不归还银行，通常卖方会委托托管账户将应退购房款分成两部分，其中属于买家首付款的部分直接退还给买家，属于买家向银行借款的部分直接交还给银行，如此一来银行也安全。

四、美国condo的开发风险防范

从上面的法律法规可以看出来，开发商用买房人的钱造楼就别想了，还是老老实实自掏腰包 借开发贷吧。

接下来的内容可能比较专业，笔者尽量白话说明白。

在美国，地产开发成本的构成里土地相对占比低一些，但如果你偏偏要在市中心搞什么condo，那不好意思，都贵。

那你说我能不能借钱？当然能！找一个关系好的金融机构吧。

银行先聘请一堆顾问，把你的帐算得比你还清楚，然后给你一份报价单，你一看傻眼了，利息这么高？还有各种名目的收费。你这是为人民服务的银行么？哈哈，当然不是，是好不容易逮到一个傻子要好好赚一票然后还要保护好自己的奸商啊。

项目预算锁定之后，银行跟你签开发贷协议，告诉你几个点，第一：你先花钱，花完了我再上；第二：我的钱不给你，直接打给承建商；第三：按进度建设才能拿到钱，每笔钱付出去都有对应的工程进度报告；第四：建成后赶紧还我钱，还不出来可以加息延期，再还不出来收楼找你爸去；第五：你爸爸爷爷都要给我担保，他们家底你先让我过目一下；第六：各种保险买齐，别怪我没提醒你；还有第七第八第九·······

真要掂量掂量，你除了看看自己口袋，还要看看你想请的包工头，他行么？要不然他也答应我起码给我好好干别掉链子？

别天真了

包工头跟你说的各种拍胸脯，拿出协议来一看他啥都保证不了，各种风吹草动都要排除风险。

这也是美国人的风格吧，你想赚钱就自己想清楚，你啥都要自己担着，别指望转嫁风险。

当然还有一些风险是可以对冲的，买保险吧，各种名目花掉几百万美金太正常不过了。

总结一下，防范烂尾风险的办法就是，首先进入门槛极高，没有一定实力别碰condo生意；其次银行非常专业，风险底线把牢，烂尾了打折卖掉照样本金能拿回来；最后对于不可抗力风险通过名目繁多的保险去对冲；

五、对国内地产艰难现状的一点点想法

中国房地产几十年，涌现了无数的开发企业，但凭心而言，他们能在境外发达市场落地生根的还真的少得可怜，你可以解释说房地产是很本地化的生意，但不好意思很多跨国地产企业照样做的很好，案例大家能说出几个。

这几十年，国内的大部分开发商真的是被政府和市场惯坏了。

拿地，政府帮你规划好了，哪里是好地方一看就知道，啥时候拿地等政府挂出来就行。拍地规则系统化，政府一步步扶着你走就怕你没买到。

你说这是双刃剑，政府也变个不停，请问你一个城市就一个政府吧？你试试每块地跟不一样的卖家谈？

建设，各种规章制度政府帮你都系统化了，看似永远用不完的廉价劳动力和加班加点怎么都好说话的总包。

金融支持，各种融资开发贷，银行名字不一样流程都一样，银行会想方设法从你身上赚钱同时像防贼一样防着你？

销售，这就不多说了，这次出问题也就出在这里。

可是事情总会变化

土地不是永远用不完，城市化已经进入尾声

劳动力也会老去，看看工地上的人现在是怎样的面孔在工作

银行也不会永远笑脸相迎，他们以前会把水放给你，今天也会把水放到别处去

老百姓也许永远有土地情结，但新一代成长起来也许有心无力

我们的无数的房地产企业，庞大的从业人员，准备好了吗？

过去几十年，地产企业大多充当了城市化大历史进程中的推土机角色，在大家长的扶持和统一指挥下从蹒跚学步到飞快奔跑，改变了中国的面貌。

未来几十年，推土机可以慢一点了。

找一找自己的灵魂在哪里，再出发还不迟。