房贷月供如何还「房贷怎么还最划算」

如果买房是门学问，那么还贷就像是毕业考试，同样马虎不得。很多人为了省钱，在买房上反复权衡，但却在还贷的时候麻痹大意，多了很多没必要的支出。房太尉就说两点：月供方式和调息方式。

等额本金与等额本息

房贷的还款一般有等额本金和等额本息两种。等额本金就是让每期还款的本金相等，这种还款方式，前期还款压力较大，但总利息少；等额本息就是保持每期所还总额相等，还贷期月供压力不变，但由长期待偿还的本金产生的利息也更多。

举例，贷款150万买房，还贷25年，利率为基准利率4.9%。等额本金总共需要支付利息110.56万元，如图：

等额本息总共需要支付利息136.6万元，如图：

不同的需求下，科学还贷的含义也不一样。在相同的贷款金额下，如果你短期手头非常紧，那么可以选择前期压力小的“等额本息”还贷方式；如果你手头富裕，不愿意欠银行太多钱，那么可以选择“等额本金”还贷方式。

固定利率和浮动利率

在向银行申请房贷的时候，针对调息时间点的不同，大致粗略分出四种调息方式：

1、在央行调整利息率的下个月度起，开始按照新的利息率计算月供。

2、在央行调整利息率的下一年度起，开始按照新的利息率计算月供。

3、在银行发放贷款的的满一年后起，开始按照新的利息率计算月供。

4、固定利息，永不调整。

从2014年以来，央行共有六次调息

日期

短期商贷

中长期商贷

6个月内

6个月至一年

一年至三年

三至五年

五年以上

五年以下

五年以上

2015-10-23

4.35

4.35

4.75

4.9

4.9

2.75

3.25

2015-8-26

4.60

4.60

5.00

5.15

5.15

2.75

3.25

2015-6-28

4.85

4.85

5.25

5.4

5.4

3.00

3.5

2015-5-11

5.00

5.00

5.5

5.5

5.65

3.25

3.75

2015-3-1

5.35

5.35

5.75

5.75

5.9

3.5

4.0

2014-11-22

5.60

5.60

6.00

6.00

6.15

3.75

4.25

举例说明，假如贷款申请人在2014年10月1日收到银行贷款，共150万元，贷款30年，每月月底还贷，每月还等额本金，利率等于央行基准利率即6.55%。按照以上四种不同的调息方式，调整利率的几个时间分别如下：

1、按月

2014年12月1日起调息，调整后的利息率为6.15%

2015年4月1日起调息，调整后的利息率为5.9%

2015年6月1日起调息，调整后的利息率为5.65%

2015年7月1日起调息，调整后的利息率为5.4%

2015年9月1日起调息，调整后的利息率为5.15%

2015年11月1日起调息，调整后的利息率为4.9%

2、按年

2015年1月1日起调息，调整后的利息率为6.15%

3、满年

2015年10月1日起调息，调整后的利息率为5.15%

4、固定

利息率恒定为6.55%

我们来算一算，到2015年12月末，四种调息方式，房贷申请人分别要付出多少利息。

1、15个月共需要支付利息101727.6元。

2、15个月共需要支付利息114502.6元。

3、15个月共需要支付利息114184.3元。

4、15个月共需要支付利息120424.9元。

房太尉计算发现，对按揭族来说，一年的时间，按月度浮动调息可以比按年度浮动调息节省利息约12775元，比按放款周年浮动调息节省利息12456.73元，比固定利息节省利息18697.27元。

所以，在利率下行通道中，选择一家调息周期更短、调息方式更灵活的银行申请房贷更能省钱。相反，若是你预测将来央行会不断提高利率，那选择固定利率或者调息较慢的更合适。

需要提醒购房者的是，中国大多数银行并不提供同名跨行转按揭贷款业务。所以，如果你最开始的贷款利率过高，想换银行重新申请，那就必须先还清原贷款。这涉及手续费、违约金等问题，过程也很复杂。不如，就在申请贷款前，仔细考察各家银行的合同内容，选择更有利的还贷方式。

当然，现实情况中，购房人永远是受制于开发商和银行的一方，选择余地不多。面对纷繁复杂的世界，房太尉提供的是思考的方法，就算不能切实帮到大家，也希望能启发大家分析问题、解决问题的角度。