【上海学区房加速崩塌】二手房价格上涨反过来会抬高市场预期

4月初,经过再三权衡之后,李燃最终以658万元的价格买下了位于上海市浦东新区金桥板块的金杨新村四街坊项目,面积为80多个平方米。

李燃入手的这套小区对口的是浦东模范中学,而在她一开始心仪的上海市建平中学附近,同样的价位只能买一套50多平方米的房子。

最终促使李燃改变决定的是前段时间上海中考新政的发布。3月17日,上海市教委发布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》。《改革办法》规定,自2021年起,上海市委属试验示范性高中,将拿出招生总计划的65%,通过“名额分配综合评价录取”的方式分配到区和学校,而区属重点高中的分配名额为招生总计划的50%~65%。 这意味着,普通中学的孩子将获得更多的报考和入学机会。“谁都不知道未来政策会发生怎样的变化。但我相信,教育一定会越来越公平的。”

半年涨了300万

李燃是上海的一名教育工作者,目前还没有孩子,她笑称,自己需要用到初中学区房也是至少15年以后的事情。但在购房时,她还是把学区这一因素规划了进去。闲暇之余,李燃也会采访自己的学生,比较学生住房附近的学校教育配套情况。她坦言,自己一开始是抱着一定要买最好学区房的打算的。

李燃一开始看重的是一套50多平方米的房子,价格600多万,对口的是上海市进才中学北校。新政发布以后,李燃改变了自己的想法,“政策出来以后再去看之前的房子,觉得很崩溃,最后想想还是算了。”

权衡之下,李燃购入了现在的这套80多平方米的房子,对口的是浦东模范中学。

“不确定未来几年甚至十几年后房地产行业的走向,所以我想,那就不要买特别好的。我最终决定买了一个二三梯队的学区房。”李燃说,这样也可以让自己住的舒服一点。

尽管如此,快速上涨的价格也让李燃感受到了压力。她向观察者网表示,去年8、9月份的时候自己现在入手的这套房子550万就可以买到,跟她现在花费的658万相比,在大半年的时间里价格涨了100万。

李燃所遭遇的并不是个例。以上海市静安板块的海防村为例,贝壳找房数据显示,该小区均价在2020年12月之前一直稳定在15万元/平方米左右,此后,小区均价出现快速抬升,至2020年3月,小区均价已经上升至21.29万元/平方米,每平方米涨价高达6万元。从该小区历史记录来看,去年7月份该小区50平方米左右的房子在700万元左右,而目前建筑面积在50平方米左右的房子标价已经上涨到了1000万元。

同策研究院高级分析师李霄霄表示:“和现在政府要求开发商卖的新房限价不同,二手房售价由散户房东决定,调价更灵活,在供不应求时价格更容易上涨。而二手房价格上涨反过来会抬高市场对新房的预期,增加新房市场调控的压力。”

快速升温之后价格回落

转折发生在3月中旬。上海市新中考改革办法的出炉给此前疯涨的上海学区房“浇了一盆冷水。”这在房价上也有很明显的体现。

以闵行春申板块的高兴花园为例,贝壳找房数据显示,该小区价格从3月15日开始出现明显回落,由8.5万元/平方米降至4月8日的7.9万元/平方米。由此计算,平均每平方米价格下降了6000元。

李燃告诉观察者网,自己之前看的建平中学附近的房子降幅大概在二三十万元,“我之前看的对口上海市进才中学北校的640多万元,后来又降到了620多万元。政策出了之后,他们确实是有一些降价的”。

中介让李燃再等等,因为这个房源也可能还会有一定的降价空间,“但因为我是刚需,还是买了”。

一家上海市大型房产交易机构运营总监向观察者网表示,政策发布之后,不少学区房降价非常明显,之前属性非常强的学区房现在均有所回落,“比如之前的属性就是学区,没有其他属性的房子。”

其表示,一些总价高的房子本身就有很大的降价空间,“去年整个市场涨了30%,学区房可能涨了45%,甚至有些地方超过了50%,学区房的涨幅超过了其他房子。现在其他房子可能还没有太明显的下滑,但是学区房就会有所下滑。但这个下滑就属于回落到跟普通房子一样的涨幅”。

李霄霄表示,在不同属性的二手房里面,学区房背后隐藏的实际上是对口好的学校、地段更好、周边配套也比较成熟,具有这些属性的二手房自然也更受追捧,价格涨的更快更高。也正是由于这样的市场情况,一些城市目前针对学区房出台限制学位的政策。但这项政策也会导致对口同一学校的学区房之间出现进一步细分,有空学位的学区房价值更高,业主有底气,价格坚挺,而短期没学位的学区房业主不想低价卖。

多策联动“疏”解

尽管调控政策的实施对学区房市场降温明显,在多位业内人士看来,这并不足以从根本上解决当前的现状。

另一方面,上海学区房市场政策正在发生一些微妙的变化。上述运营总监向观察者网表示,目前市区比较抢手的学校都在对自己的招生简章做一些调整。

日前,上海华东师范大学第二附属中学前滩学校(九年一贯制公办学校,下文简称“华二前滩”)刚刚发布2021年招生新政,与往年不同的是,想进第一档排序,要给儿童在房产证上加名字。

上述运营总监告诉观察者网,买房的时候给孩子加名字没问题,后续如果要变更产证需要银行的同意。但是因为现在银行被查的很紧,一般很难同意。对交易产生推动作用的措施可能会受到监管。

李燃坦言,好的学校还是稀缺的,如果资金充足还是会买好的学校。“事实上,好学生还是好学生,好学校还是有一定的保障的。如果我的孩子立刻要去上初中,我还是会去买好的学区的。但是对于目前没什么诉求的人,很难说十年以后学校会发生什么变化。我只能买一个相对来说还不错的。万一以后发展起来,我自己也算是一个获利者。”

多位业内人士预言,今年政策肯定还会有很大的变化。

李霄霄直言,上海、杭州、合肥在内的一些重点城市在近期密集出台针对二手房的调控政策,比如二手房交易时增值税二改五,学位等等。总结起来看,就是城市发展到一定阶段,新房二手房市场之间的联动关系增强,在市场较热时,需要对新房二手房同时进行调控才能达到稳定市场的目的。但对二手房市场进行调控是新形势下的新问题,参考领先城市的政策经验出台相应政策更为稳妥。

上述运营总监表示,目前上海也在逐步加大相关学区资源的投入,“每个区都在加,像徐汇加了两三个学校,闵行也加了一个郊大附属学校。”随着学区资源的加大投入,类似学区房的需求也会慢慢改变。

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